Vender mi piso rápido y al mejor precio

Como vender mi piso

En nuestra Guía del vendedor encontrarás las claves para vender tu piso rápido. La ponemos a tu disposición de forma completamente gratuita e inmediata. Al descargártela, aprenderás a asignarle un precio justo a tu vivienda. Además, te indicamos qué documentos deberás reunir para vender tu piso y te damos algunos consejos para acondicionar la propiedad y recibir más ofertas de compra.

Descarga aquí la guía para vender piso

¿Cuál es el precio de venta de tu piso?

Como definir el precio de venta de tu piso constituye una pieza clave del proceso de compraventa. En efecto, existen dos motivos fundamentales por los cuales es importante conocer el valor real de tu propiedad.

Por un lado, porque si decides asignarle a tu inmueble un precio excesivamente alto, no recibirás tantas consultas o visitas como esperas. En consecuencia, el tiempo medio de venta de la propiedad se extenderá mucho más de lo deseado.

Si, por el contrario, decides vender tu piso a un precio sumamente bajo y sin contemplar los gastos que deberás afrontar durante la transacción, la operación te ocasionará pérdidas económicas. Es decir que terminarás por vender tu inmueble a un precio inferior al que lo adquiriste.

Como puedes ver, saber cuánto vale tu piso es el punto de partida más importante para proceder con una operación de compraventa. Ahora bien, probablemente estés preguntándote cómo puedes conocer el valor de tu inmueble. Por fortuna, la respuesta es sencilla: solo tienes que realizar una valoración online gratuita.

¿Quieres conocer el valor de tu piso?

Valoración online gratuita: ¿Cuáles son los factores que se tienen en cuenta?

Valorar una vivienda significa asignarle un precio en función de determinadas variables, que son:

Su ubicación. La localización exacta del inmueble y el barrio en donde se sitúa definirán, en parte, su precio de venta.

La superficie útil y la superficie construida de la vivienda. A grandes rasgos, la primera se refiere a los metros totales de la propiedad, incluyendo las galerías, los conductos de ventilación, las instalaciones y los tabiques, entre otras cosas. La segunda, en cambio, hace referencia a toda la superficie que puedas pisar dentro de la vivienda, incluidos los armarios.

Distribución e instalaciones. Al momento conocer cuánto vale tu piso, también se considerará la distribución, haciendo hincapié en la eficiencia y la lógica de la ubicación de los ambientes.

Iluminación natural. La iluminación natural ha sido siempre una de las características mejores valoradas de las propiedades. Un piso cuya orientación sea hacia el sur, por ejemplo, disfrutará de más horas de luz y, en consecuencia, su precio de venta será ligeramente más elevado que otra que se oriente hacia el norte.

Presencia de ascensores. La presencia de un ascensor en el edificio puede incrementar el precio de venta de tu propiedad.

Una vez solicitada la valoración online gratuita, obtendrás un precio mínimo de venta y otro máximo. Ambos se adaptan a los valores actuales del mercado inmobiliario y definen los márgenes de negociación con el comprador.

Aplica el Home Staging para vender tu piso rápido

Cuando hayas definido el precio de venta, será momento de poner a punto la vivienda para comenzar a recibir visitas. En este sentido, el home staging puede ser tu gran aliado. Pero ¿en qué consiste exactamente?

El home staging es una técnica que nació en los Estados Unidos hace treinta años y su objetivo es acondicionar las viviendas para que se vendan lo más rápido posible. Para ser precisos, esta técnica consiste en despersonalizar la decoración para que cualquier comprador potencial pueda sentirse identificado y logre proyectarse viviendo en el inmueble. Además, se ocupa de ordenar, limpiar, reparar y organizar los espacios para que la primera impresión del comprador sea positiva y para que el piso se encuentre en óptimas condiciones para ingresar a vivir en él.

No obstante, cabe hacer una aclaración al respecto: el home staging no consiste en tapar desperfectos, sino en arreglarlos. Tampoco implica decorar el inmueble, sino despersonalizarlo.

Ahora bien, ¿por qué es importante aplicar esta técnica para vender tu piso rápido? En el contexto inmobiliario actual, donde abunda la oferta y la demanda va a la baja, es importante que tu propiedad se destaque frente a las de la competencia. Gracias a esta técnica la vivienda lucirá increíble, confortable y acogedora. Y dicha diferenciación hará que más clientes realicen ofertas de compra.

¿Qué documentos necesito para vender mi piso?

Una vez que sepas cuál es el valor de tu piso y que lo hayas acondicionado, deberás proceder a reunir toda la documentación necesaria para llevar a cabo la venta. ¿Pero cuáles son dichos documentos? Los enumeraremos a continuación:

Nota simple
Certificado energético
Planos de la vivienda
Cédula de habitabilidad
Estatutos de la comunidad
Recibo de pago del IBI
Certificado del ITE
DNI o documento de identidad
Escritura de compraventa de la casa
Últimas facturas de suministros
Certificado de estar al corriente de pago con la comunidad
Certificado de deuda cero

¿Qué es una nota simple?

En la instancia previa a la publicación del piso, deberás solicitar una Nota Simple del inmueble. Aunque a esta última suele pedirla el comprador, será conveniente anticiparse. De esta manera, podrás comprobar que los datos de la titularidad, las características de la vivienda y sus respectivas cargas son correctas.

¿Pero qué es una Nota Simple? Es un documento en donde se especifica quién es el propietario del inmueble, cuáles son las características de la vivienda y si esta tiene o no cargas o deudas pendientes. Puedes conseguirla en la página web del Colegio de Registradores o a través de su App. Su plazo de entrega es de entre 24 y 48 horas.

¿Cómo promocionar mi piso y gestionar las visitas?

Cuando se publica un inmueble, ya sea en la web o en la vía pública, debe informarse en la descripción qué tipo de certificado de eficiencia energética posee. Por lo tanto, deberás solicitar este documento antes de proceder con la publicación de la vivienda.

El certificado energético proporciona información respecto de la eficiencia de los electrodomésticos del inmueble y sirve también para orientar al comprador sobre el consumo medio de energía que se produce en la propiedad en condiciones normales. Para conseguirlo, deberás contactar con un técnico autorizado, quien inspeccionará el piso. Posteriormente, emitirá el certificado en cuestión. El plazo de entrega es de entre uno y siete días y su coste dependerá de la superficie de la vivienda, entre otras variables.

Otro de los documentos que necesitarás en esta instancia son los planos de la vivienda, fundamentalmente cuando estés anunciado una propiedad a reformar. Gracias a ellos, el comprador podrá conocer la disposición de los espacios y las posibilidades de reformas que existen en el inmueble.

Por último, en esta instancia necesitarás presentar la cédula de habitabilidad. Este documento acredita que la propiedad cumple con las condiciones mínimas de salubridad para ser habitada por personas. Puedes conseguirla en la Oficina de la Vivienda de la localidad en donde se encuentre el inmueble, pero antes deberás contratar a un técnico colegiado para que lo inspeccione. Cabe destacar que la cédula de habitabilidad es obligatoria únicamente en las siguientes comunidades autónomas: Cantabria, La Rioja, Navarra, Cataluña, Asturias, Extremadura, Baleares, Murcia y la Comunidad Valenciana.

Para la negociación con el comprador

Tan pronto como encuentres un comprador interesado en tu piso, deberás enseñarle otros documentos que resultarán de su interés. El primero de ellos corresponde a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios. En estos constan todas las normas que rigen a la comunidad de vecinos del edificio, siempre que se encuentre en una propiedad horizontal. Si bien su presentación no es obligatoria, sí es recomendable. Para conseguirla, deberás contactar con el presidente de la comunidad o con el administrador de fincas. El plazo de entrega será de entre uno y siete días y es de índole gratuita.

El segundo documento es el último recibo de pago del IBI y su presentación sí es obligatoria. La finalidad es demostrarle al comprador que, en la actualidad, los pagos del Impuesto de Bienes Inmuebles se encuentran al día. Para ello, puedes presentarle las facturas domiciliadas en el banco por este concepto.

El tercer y último documento que tendrás que presentar en esta instancia es el certificado de la Inspección Técnica de Edificios, aunque su presentación solo será obligatoria en aquellos edificios cuya antigüedad sea de más de treinta, cuarenta o cuarenta y cinco años, dependiendo de la comunidad autónoma en donde se encuentre. Puedes conseguirlo solicitándoselo al presidente de la comunidad o pidiendo una copia en el ayuntamiento correspondiente. Su plazo de entrega es de entre uno y treinta días.

Para la firma del contrato frente al notario

Cuando la venta esté cerrada y el comprador ya haya firmado su reserva o su contrato de arras, se procederá con la firma del contrato de compraventa frente a un notario. En ese momento, deberás presentar los siguientes documentos:

El Documento Nacional de Identidad, para acreditar que eres el titular del inmueble.

El contrato de compraventa. En este punto nos referimos a aquel que firmaste cuando adquiriste la propiedad.

Las últimas facturas pagas de los suministros. Es decir, los últimos comprobantes de pago o domiciliaciones bancarias de la luz, el agua y el gas, si lo hubiere.

Un certificado que acredite que se está al corriente de pago de los gastos de la comunidad. Habrá de solicitarse al presidente de la comunidad, quien lo entregará en un plazo de entre uno y siete días.

El certificado de deuda cero. Se trata de un documento emitido por el banco en donde se certifica que la hipoteca del inmueble a vender está pagada. Su presentación es obligatoria. No obstante, si la hipoteca aún no se ha liquidado, podrás presentar un certificado de deuda pendiente emitido por la entidad financiera. Entonces, el banco del comprador emitirá un cheque a tu banco por el saldo pendiente y otro a tu nombre con el resto del dinero proveniente de la compraventa.

¿Conoces cuál es la función del notario en la compra venta?

¿Sabes cuáles son los diferentes contratos que se firman durante la compraventa?

Durante el proceso de venta de un piso, se firman tres contratos diferentes: el de exclusividad inmobiliaria, el de arras y el de compraventa.

Contrato de exclusividad inmobiliaria

Se trata de un acuerdo que puedes formalizar con una agencia inmobiliaria. En él se establece que tú como propietario cedes los derechos de venta de tu inmueble de forma exclusiva a una única agencia durante un tiempo determinado. Además, se especifican los términos del pacto de venta con la inmobiliaria. Por ejemplo, los honorarios a percibir, el precio de salida del inmueble y los plazos, entre otros. Si bien es un documento muy simple, tiene una gran importancia dentro del proceso de compraventa.

Ahora bien, ¿es conveniente firmar un contrato de exclusividad con una inmobiliaria? Analicemos las ventajas de esta práctica para que puedas obtener tus propias conclusiones.

Los principales beneficios de firmar un contrato de exclusividad inmobiliaria son los siguientes:

Los honorarios de la agencia quedarán claramente determinados en el contrato que se firme.
Tú, como propietario, te sentirás más protegido, puesto que se regularán en el contrato de exclusividad comercial todos los puntos importantes y, así, no se dejará nada al azar.
El plazo de duración de los contratos de exclusividad de venta suele ser de un año, prorrogable por periodos idénticos. También es posible establecer periodos más cortos y sin prórroga. Así, el vendedor tendrá la garantía de poder cambiar de agencia dentro de plazos prudenciales, con el fin de agilizar la venta de su inmueble.

Vende tu piso con un contrato de exclusiva

Contrato de arras

Cuando ya hayas encontrado comprador para tu vivienda, lo primero que deberás hacer es firmar el contrato de arras. En este documento queda asentado que el comprador y el vendedor se comprometen a llevar a cabo la compraventa en un plazo y por un precio determinado. Asimismo, el comprador le entrega al vendedor una cantidad de dinero que se descontará del precio final (señal). El vendedor, por su parte, acuerda no vender la vivienda a otro comprador durante el periodo acordado.

El contrato de arras es un documento estandarizado y ofrece mayor seguridad jurídica a ambas partes. No obstante, existen tres tipos de contratos de arras que varían en función de la intención de las partes:

Confirmatorios: dispone que, si una de las partes no cumple, la otra puede exigirle el cumplimiento del contrato o su resolución y la indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.
Penitenciales: indica la cantidad que perderá el comprador o deberá devolver dobladas el vendedor, en caso de que no se realice la compraventa.
Penales: establece la cantidad que perderá el comprador. Sin embargo, el comprador no se desliga de la obligación incumplida, que puede ser exigida coactivamente. A diferencia de las arras penitenciales, el vendedor no podrá desistir del contrato.

Ahora bien, ¿Qué información debe constar en un contrato de arras? Como mínimo deberán especificarse:

Los datos personales del comprador y del vendedor, con sus correspondientes documentos de identidad.

Una descripción de la propiedad. El contrato deberá contener datos como la ciudad en la que se encuentra la vivienda, la dirección, la superficie, etc.

El precio final del inmueble.

La cantidad de dinero que se pagará en concepto de señal, que se descontará del precio final de la vivienda en el momento de firmar la escritura. Si la vivienda es de nueva construcción, esta cantidad tendrá que estar gravada con el 10% de IVA.

El tiempo máximo para formalizar la venta.
Las posibles cargas de la propiedad.
El reparto de los gastos de compraventa.

Descarga aquí un modelo de contrato gratis

Contrato de compraventa

Los contratos de compraventa deben realizarse dentro del plazo estipulado en el contrato de arras. Con la firma del contrato de compraventa, la transmisión de la vivienda se vuelve oficial.

Las características de este contrato son las siguientes:

Consensual: se realiza con el mero consentimiento, que, de acuerdo con el principio espiritualista del Derecho Civil español, no requiere de una forma determinada.
Productor de obligaciones: concede a las partes el derecho a exigir el cumplimiento de las recíprocas obligaciones que surgen como consecuencia del contrato.
Oneroso: existe un intercambio patrimonial entre las partes como consecuencia de las obligaciones surgidas.
Bilateral y recíproco: se requerirá la voluntad de dos partes (bilateral) y se les atribuirán sendas obligaciones (reciprocidad).
Conmutativo: la obligación de pago del precio, del comprador, y la obligación de entrega del inmueble, por parte del vendedor, son esencialmente equivalentes.

Aunque el contrato de compraventa privado es una forma absolutamente legal de plasmar el traspaso de una propiedad, un contrato de este tipo nunca podrá ser inscripto en el Registro de la Propiedad, ni podrá ser usado para conseguir una hipoteca.

Para poder realizar estas gestiones, será necesario elevar el contrato privado de compraventa a Escritura Pública ante notario. El notario es el encargado de certificar la validez del contrato para que tenga efectos frente a terceros. De este modo, será posible realizar el cambio de titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad que corresponda.

¿Qué impuestos se pagan por vender mi piso?

Vender un piso es una excelente oportunidad para ganar dinero. Sin embargo, es importante que conozcas de antemano cuáles son los impuestos que deberás pagar luego de la transacción. Solo así podrás asegurarte de que la operación llegue a buen puerto.

Es por eso que decidimos facilitarte esta guía que te ayudará a conocer y calcular los tres impuestos que se relacionan con la venta de un inmueble: el IRPF, la plusvalía municipal y el IBI.

¿Por qué vender mi piso con Oi Realtor?

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